美國加息：壓垮中國房市的最后一根稻草？

　　上周五，美聯(lián)儲主席耶倫和副主席Fischer在Jackson Hole大會上的發(fā)言令美國加息預期逐漸升溫，勢必將波及全球經(jīng)濟。此前1994-1995年的加息曾助推亞洲金融危機，加速了中國香港、日本、韓國和泰國房地產(chǎn)市場泡沫破滅。而對于中國久喊未破的樓市泡沫，美國加息是否會成為懸崖邊的推手呢？
　　
　　興業(yè)證券閻常銘團隊研究表明，由于我國對資本賬戶長期實行較為嚴格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美國歷輪加息對我國房地產(chǎn)市場基本沒有造成影響；在我國仍實行較嚴資本管制的前提下，美國加息對我國房地產(chǎn)市場影響仍然較小。
　　
　　興業(yè)證券指出，以1991-1998年加強資本管制的智利為例，采取及時、合理的資本管制的國家，其房地產(chǎn)行業(yè)受美國加息影響很小，成功地避免了美國加息引發(fā)的金融危機和房地產(chǎn)泡沫的急劇破滅。（在上世紀90年代，不同于大量拉美國家和東亞國家對資本賬戶實行放開，智利、哥倫比亞等國家通過實施保護性的資本賬戶管制，限制不合理的資本流入。）
　　
　　就中國而言，由于中國資本賬戶的嚴格管制，美國加息對中國房地產(chǎn)市場的影響非常微弱，對銷量和價格的影響并不大。
　　
　　我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展更多還是受到國內(nèi)貨幣政策、地產(chǎn)行業(yè)信貸、限購政策以及行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律等因素的影響。
　　
　　興業(yè)證券研究表明，對于資本賬戶開放時間較早、開放程度較高的國家或地區(qū)，如香港、日本，美國最近30年的4次加息都不同程度地造成了其國內(nèi)或區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格與銷量增速的下滑，或泡沫破滅。
　　
　　尤其是20世紀80年代末的加息，導致了韓國和中國臺灣房地產(chǎn)市場泡沫破滅；1994-1995年的加息推動亞洲金融危機，造成了中國香港、日本、韓國、泰國和中國臺灣房地產(chǎn)市場泡沫的破滅。
　　
　　以香港為例，香港長期以來實行資本自由流動的政策，匯率盯住美元，因此受美國經(jīng)濟政策影響較大。美國近3輪加息都不同程度造成了香港房地產(chǎn)價格和銷量增速的下滑。尤其是2004.5-2006.5的最近這輪加息對香港樓市造成了明顯的負面沖擊。