紐約的房地產(chǎn)市場正在以一種令人驚詫的速度復(fù)蘇。
“最近三個星期我忙得不行，上周我這里有四個客戶在搶房子，最后有一個還沒有搶到�！奔~約最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀商Prudential Douglas Elliman的資深副總裁Polly Chang告訴本報記者。從事地產(chǎn)經(jīng)紀長達8年的她，對于眼前的這一波上漲趨勢也有點措手不及。
盡管美國經(jīng)濟復(fù)蘇信號依舊不明顯，但紐約的房地產(chǎn)價格在最近十幾天突然躥升。
根據(jù)著名房產(chǎn)網(wǎng)站Trulia的統(tǒng)計，最近一周紐約地區(qū)市場上所有房產(chǎn)類型每平方英尺的平均單價為1337美元，比今年初數(shù)據(jù)增長了11.4%以上。部分庫存住宅的房價，甚至比2008年11月市場全線跌落之前的價格還要高。
Polly Chang的客戶中，有相當一部分來自中國大陸。她透露，之前中國企業(yè)或個人來紐約投資商用房地產(chǎn)主要用于出租，而如今中國大型企業(yè)前來投資開發(fā)自用房地產(chǎn)的數(shù)量越來越多：“主要是實體經(jīng)濟類大型企業(yè)，希望在紐約買下整棟樓開分支機構(gòu)，作為今后美國業(yè)務(wù)拓展的基礎(chǔ)。”
這一波力量，正在成為曼哈頓房地產(chǎn)市場價格的一大推手。
而此前在紐約購得房產(chǎn)的中國企業(yè)，開始成為后來者的“取經(jīng)”對象。5月2日，國內(nèi)2012房地產(chǎn)百強企業(yè)的部分老總到紐約察看房地產(chǎn)市場行情。行程之一，是參觀被國內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺“搜房網(wǎng)”買下的華爾街72號前美國國際集團(AIG)大樓。這是首個被中國客人買下的華爾街大樓。
首吃螃蟹者
*近珍珠街(Pearl Street)的華爾街72號大樓，AIG的標識赫然顯示在建筑物的玻璃大門上，甚至在谷歌(微博)地圖上，這里和后面的松樹街(Pine Street)50號樓群一起，也顯示為AIG所有。
但今非昔比。自從2009年年中，韓國錦湖綜合金融公司(Kumho Investment Bank)從AIG手里把這兩處樓宇接盤后，大樓里就空無一人。大樓里所有貼有AIG標簽的資產(chǎn)，現(xiàn)在看來僅僅是對2008年金融危機的紀念。
這棟大樓電梯樓層16層，總共約30萬平方英尺。在曼哈頓下城金融區(qū)，算是不大不小的規(guī)模。當初韓國錦湖買下后也希望自用，但在空置一年半后決定出售，先期以4600萬美元賣給搜房網(wǎng)大部分樓層，后來又增加到6000萬美元整棟出售，凈賺2600多萬美元。
“當初每一個買賣環(huán)節(jié)都花了不少功夫，解決了很多問題后完成的�！睅椭瓿葾IG大樓交易的The Ariel Group Realty Corp。的地產(chǎn)經(jīng)紀商Charlotte Cheung稱。
負責大樓保安的小伙子發(fā)現(xiàn)，自從今年4月上旬這里來了幾個中國人后，每天進進出出的人開始多起來。
這幾個中國人中，有搜房網(wǎng)董事長莫天全和剛派駐紐約辦公室的董事總經(jīng)理侯玉魁。
莫天全站在大樓16層的平臺上告訴記者，他希望把這里建成搜房網(wǎng)的全球培訓中心。從平臺上俯視，撲面而來的就是整個華爾街的風景。
現(xiàn)在前來AIG大樓“取經(jīng)”的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商會發(fā)現(xiàn)，單純從資產(chǎn)價值來看，這是一個相當不錯的買賣。
Charlotte說：“中國企業(yè)來紐約，尤其是曼哈頓看整棟樓房的數(shù)量在增加，但與此同時市場上類似華爾街72號這樣的樓宇沒有很多，房價就被推高�！�
四年，大樓價格如過山車般大起大落。經(jīng)歷過2008-2009年的低谷后，如今開始迅速回升。越來越多的中國企業(yè)開始在紐約的房地產(chǎn)市場詢價，希望能在價格進一步上漲之前迅速持倉。
事實上，盡管搜房網(wǎng)在購買時，就希望把這棟房產(chǎn)開發(fā)自用，但卻遲遲沒有啟用大樓，最終的用途也尚未敲定。
自從AIG在2009年出售后，這幢大樓就空關(guān)了近三年。Charlotte告訴記者，保守估計該棟大樓現(xiàn)在的估價，比當初買進時高出15-20%。
“主要是沒有時間來規(guī)劃�！焙钣窨硎�，當初買下房子還是第一步，根據(jù)時間表，今年年底前會確定一個基本的改造方案。
中國投資客
像搜房網(wǎng)那樣幾年間看準紐約市場趨勢的中國企業(yè)雖然少，但數(shù)量卻在增加。
紐約州長島一幢占地十畝的豪華別墅被一個中國商人以1588萬美元買下；而創(chuàng)下3320萬美元曼哈頓公寓買賣新記錄的也是一個中國人，買下的是5500平方英尺的曼哈頓國際大廈內(nèi)一戶豪華公寓。
此外，金融區(qū)Broad Street25號5萬英尺面積的樓宇被一家中國公司買下，同一條大街上70號被一家中國投資建筑公司1800萬美元買下。而海南航空集團旗下的海航控股，斥資2.65億美元，在曼哈頓市中心購置了一處高級寫字樓。
如今，更多中國企業(yè)接踵而來。紐約的房地產(chǎn)市場價格被進一步抬高。
4月24日公布的美國3月新屋銷售數(shù)據(jù)為328,000間，相比2月份的下降了7.1%。與此同時政府公布的房地產(chǎn)價格指數(shù)顯示2月份房價上漲了0.4%，是2007年以來首次正向增長。這些數(shù)據(jù)被市場分析人士解讀為房地產(chǎn)市場陰晴不定。
這并不妨礙紐約房市一枝獨秀。
金融危機后紐約房價一直在穩(wěn)步回升，最近更是迅猛。根據(jù)房地產(chǎn)研究公司Chandan Economics的統(tǒng)計，盡管離2007年的400億美元還有相當距離，2011年紐約寫字樓的銷售總額已在120億美元左右，是前一年的兩倍，高品質(zhì)大樓的空置率已經(jīng)跌破10%。
而高緯物業(yè)顧問公司(Cushman & Wakefield)此前的一篇報告顯示，2011年紐約房地產(chǎn)投資增長了165%，超越了倫敦，位列榜首；自2007年以來，紐約首次成為世界上吸引商業(yè)房產(chǎn)投資最多的城市。
“目前住宅房屋已經(jīng)無法和屋主討價還價，對于外國投資者，除了貸款至少50%頭款或全現(xiàn)款付清之外，有時還會在最后階段提高價格�！盤olly Chang表示，“現(xiàn)在房產(chǎn)空置率很少，住宅大約在1%以下�！�
而商業(yè)用樓方面，Charlotte表示，市場上真正空閑的房屋并不多，通常一空下來就有投資者相中，競爭激烈。房產(chǎn)中介普遍反映是，來自中國大陸的企業(yè)和個人對于紐約房地產(chǎn)的需求很大。
一家研究機構(gòu)Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，2010年海外購房者購買的商用房產(chǎn)，從前一年的38億美元增加到了67億美元，其中來自中國的客戶從前一年的1800萬美元增加到了1.27億美元，而這一數(shù)據(jù)還不包括通過地產(chǎn)基金購買的中國客戶。
“以前歐洲客人多，去年加拿大和俄羅斯客人多，而去年和今年，中國客人則增加很快�！盤olly Chang說。
紐約從事房地產(chǎn)25年多的Prudential Douglas Elliman資深副總裁Grace Chang告訴記者，今年開始，許多中國客戶來征詢購買整層的辦公樓公寓(office condo)，可能用來出租投資或者自用開發(fā)，這是一個新趨勢。
紐約為何一枝獨秀
“紐約和美國其他地方不同，紐約房地產(chǎn)市場有自己的獨特性。”Grace Chang告訴記者。
上述高緯物業(yè)的報告分析，全球經(jīng)濟的不確定性和緊縮，導(dǎo)致全球復(fù)蘇放緩，同時也促使投資者更加關(guān)注一些主要的市場。規(guī)避風險的動力使得投資者會選擇回報率更穩(wěn)定的世界頂級城市。
Charlotte告訴記者，盡管曼哈頓地區(qū)的商用房產(chǎn)回報率只在4%左右甚至更低，但由于近幾年一直保持穩(wěn)定，因此對于投資者來說是不錯的選擇。
“曼哈頓地區(qū)之所以和美國其他地區(qū)不同，在于它的市場穩(wěn)定、優(yōu)秀人才匯集、生活質(zhì)量高和源源不斷的國際投資�！� Grace Chang表示。
而對于海外投資者來說，這些也是驅(qū)使他們投資紐約房產(chǎn)的動力。作為移民或者改變身份的一種方式，房地產(chǎn)市場通常是踏足海外投資的第一步。
根據(jù)去年中國招商銀行和貝恩國際顧問公司(Bain & Co。)發(fā)表的一份調(diào)查顯示，在中國有近60%的高資本凈值個人，已經(jīng)作了移民安排或正在考慮移民。
根據(jù)這項針對2600名高資本凈值個人所作的調(diào)查，這些人中有20%以上已經(jīng)完成了他們的移民申請或已經(jīng)做出了申請移民的決定，三分之一的受訪者表示他們擁有海外資產(chǎn)。調(diào)查顯示，移民的首選目的地是美國，有40%的移民者選擇了這一目的地。
而今年4月22日，美國國土安全部(DHS)公布的截至4月15日的數(shù)據(jù)顯示，2011年中國移民美國人數(shù)增長1.6萬，占全美移民人數(shù)的8.2%，同比增加1.4個百分點。同時，2011年發(fā)放綠卡總數(shù)超過106萬，其中向中國人發(fā)放8.7萬。
美國公民與移民事務(wù)局(USCIS)的數(shù)據(jù)顯示，2010年1885位投資移民申請人中，有772人來自中國。根據(jù)規(guī)定，美國投資移民要求申請人可投資資產(chǎn)超過1億人民幣(1585萬美元)。
但買房容易養(yǎng)房難。Grace Chang表示，現(xiàn)在很難估算這些房地產(chǎn)投資回報率高低，關(guān)鍵是購買之后的修繕、提升和管理，以及后續(xù)的出租問題等。不過她認為，如果在全球范圍內(nèi)分散投資，紐約仍然是其中最佳的選擇。
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