中國房地產(chǎn)市場陷于空前困境，救還是不救令政府兩難

　　部分業(yè)內(nèi)觀察人士本周指出，中國經(jīng)濟(jì)增速此前持續(xù)放緩的狀況，或許已經(jīng)開始迫使政策制定層來考慮更多的強(qiáng)力寬松手段，以重新扶助房地產(chǎn)行業(yè)這一經(jīng)濟(jì)支柱，來避免整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑。而此前中國1月新房價(jià)格創(chuàng)紀(jì)錄下跌的狀況，或許也是本周中國政府在結(jié)束春節(jié)休假后立即又推出了定向降準(zhǔn)等新政的主因。
　　
　　而分析人士本周指出，若此后各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)繼續(xù)指向經(jīng)濟(jì)下行，中國政府可能會(huì)在此后祭出更多定向刺激措施來扶助房地產(chǎn)市場，包括降低二套房按揭首付比例，同時(shí)宣布購房滿兩年后即可免征二手房交易稅，而非原來的五年。
　　
　　但卻也有持相反觀點(diǎn)者認(rèn)為，誠然，中國政府在2008年時(shí)曾經(jīng)采取過的全面寬松措施確實(shí)曾令其經(jīng)濟(jì)在當(dāng)時(shí)全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的一片凄風(fēng)慘雨中屹立不倒，但時(shí)過境遷，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)格局都已與當(dāng)年大不相同，因此如果當(dāng)年的整套寬松措施再來一遍，那么只可能會(huì)犯下“刻舟求劍”的錯(cuò)誤。
　　
　　事實(shí)上，中國房地產(chǎn)市場由盛轉(zhuǎn)衰的主因更多已來自供給層面而非需求層面，這一點(diǎn)往往被許多人所忽視。 經(jīng)濟(jì)咨詢公司龍洲經(jīng)訊的經(jīng)濟(jì)學(xué)家姚麗薔(Rosealea Yao)在研究報(bào)告中指出，中國房地產(chǎn)市場面臨的真正問題是住宅新開工建設(shè)的停擺，眼下無論銷量與房價(jià)如何變化，開發(fā)商都不愿重新進(jìn)場。在新樓盤開工量銳減的狀況下，政策寬松措施的傳遞鏈即被切斷。無論政府采取何種新政措施刺激，房地產(chǎn)的上游產(chǎn)業(yè)，如建材、水泥、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)都無法得到有效扶助。而這些產(chǎn)業(yè)此前曾吸引了大量的就業(yè)人口和投資資金。
　　
　　姚麗薔指出，投資者吝于開工新盤的狀況，事實(shí)上是因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)意識(shí)到了新建住房供給過剩的狀況，并開始自行加以修正。雖然，總體住房銷售量在今年年內(nèi)或許會(huì)有所恢復(fù)，但開發(fā)商消化存量樓盤的漫長過程對(duì)于其上游產(chǎn)業(yè)而言仍是災(zāi)難性的，因此，即使住房銷售反彈，對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)能力也將是微乎其微。國內(nèi)房地產(chǎn)市場在此后或許會(huì)逐步過渡到以二手房交易為主的成熟市場模式，這意味著住房交易量和投資量之間的關(guān)聯(lián)將被打破。
　　
　　數(shù)據(jù)顯示，中國住宅開工面積在2014年12月份同比下降26%，此前在11月的降幅更是達(dá)到35%。這一方面意味著所有依賴房地產(chǎn)行業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)都將面臨空前的困境，令中國市場對(duì)鐵礦石等原材料的需求銳減，另一方面，也意味著地方政府失去了土地出讓金這一重要財(cái)源，使本已嚴(yán)峻的地方債務(wù)問第在此后陷入更加麻煩的境地。
　　
　　而姚麗薔表示，單從需求層面來看，情況也不容樂觀，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，中國新增的住房“剛性”需求已經(jīng)見頂，并將很快開始回落，這與供給過剩狀況相疊加，意味著即使沒有任何新樓盤開工，庫存房存量也要至少兩年才能被消化完。在此狀況下，房屋銷量和鋼鐵產(chǎn)量之間的傳統(tǒng)正比關(guān)系將被打破。她因而認(rèn)為，對(duì)新政措施效果最樂觀的估計(jì)也就是住房銷量能被暫時(shí)性提高2個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)將新建住宅開工降幅控制在10%。
　　
　　而基于此前日本、美國和部分歐洲國家房市泡沫破滅引發(fā)全面金融市場動(dòng)蕩和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的教訓(xùn)，中國政府采取措施重新提振房地產(chǎn)市場的行動(dòng)也確實(shí)有其合理性，但在全社會(huì)負(fù)債水平已經(jīng)居高不下的情況下，通過政策誘導(dǎo)重新推高房價(jià)或有飲鴆止渴之嫌，可能令日后的經(jīng)濟(jì)問題變得更難處置。這也意味著此后中央政府在面對(duì)由房地產(chǎn)市場引發(fā)的困境時(shí)，料將遭遇投鼠忌器的兩難境地。
　　
　　更令人憂心的狀況是，國內(nèi)投資者在此前相當(dāng)長一段時(shí)間以來就已對(duì)進(jìn)一步寬松的貨幣及財(cái)政政策措施預(yù)期寄予厚望。而與此同時(shí)，政府卻更希望能夠盡快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，使之由投資與出口拉動(dòng)形轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)導(dǎo)向型，但在此過程中，政府也不希望經(jīng)濟(jì)增速的短期過快下降會(huì)引發(fā)失業(yè)增加以及資金外流等難題。因此，究竟怎樣的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況才是政策制定層可容忍的底線，以及觸發(fā)其采取全面寬松行動(dòng)的導(dǎo)火線，目前尚有待進(jìn)一步觀察。
　　
　　顯而已經(jīng)，中國政府需要在提振經(jīng)濟(jì)與遏制進(jìn)一步投機(jī)之間找到平衡點(diǎn)，央行也需要帶頭通過貨幣及監(jiān)管杠桿措施來確保在提振經(jīng)濟(jì)增速的同時(shí)不增加社會(huì)總債務(wù)負(fù)擔(dān)。在此狀況下，高層或需要盡快找到一個(gè)可以替代房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)新穩(wěn)定閥的全新經(jīng)濟(jì)模式，在此過程中，一定程度的經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩或仍在政府所允許的范圍之內(nèi)。