美國(guó)房地產(chǎn)：再也不會(huì)出現(xiàn)這么好的抄底機(jī)會(huì)了

　　金融危機(jī)已經(jīng)過(guò)去了兩年半的時(shí)間，幾乎所有在金融危機(jī)時(shí)遭受投資者厭棄的資產(chǎn)都出現(xiàn)了不同程度的反彈，有的甚至創(chuàng)出歷史新高。然而，唯獨(dú)房地產(chǎn)——這個(gè)金融危機(jī)的“罪魁禍?zhǔn)住眳s是個(gè)例外。

　　從2006年時(shí)期的頂峰至今，美國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)大約下跌了29%，而目前仍然在低谷中游走，沒(méi)有明顯的復(fù)蘇跡象。

　　根據(jù)巴克萊資本提供的數(shù)據(jù)，今年1月份的美國(guó)成屋銷售待完成指數(shù)下滑2.8%，而這一指數(shù)在去年12月份曾大幅下滑3.2%。

　　另外全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)1月NAR季調(diào)后的成屋銷售錄得意外增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)卻跌至近九年低點(diǎn)。

　　從以上數(shù)據(jù)看來(lái)，房地產(chǎn)何時(shí)才能迎來(lái)復(fù)蘇的春天的確還是個(gè)未知數(shù)，但是否就意味著房子理應(yīng)是個(gè)燙手的山芋呢？答案或許是否定的，相反它可能還是一個(gè)最好的投資選擇。

　　“美國(guó)房?jī)r(jià)下跌的空間已經(jīng)很有限�！蓖�斯康星-麥迪遜大學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授莫里斯·戴維斯(Morris Davis)指出，“對(duì)于美國(guó)的投資者，這輩子可能再也不會(huì)出現(xiàn)這樣的好機(jī)會(huì)了。”

　　低利率或?qū)⒁�發(fā)房市反轉(zhuǎn)

　　在華盛頓特區(qū)生活并工作的Jessie是已經(jīng)獲得美國(guó)綠卡的中國(guó)新移民，在被問(wèn)及是否打算在美國(guó)買房時(shí)，她說(shuō)：“本來(lái)打算在有8000美元的首次購(gòu)房退稅的時(shí)候買的，但是后來(lái)政策沒(méi)了，就暫緩了這一打算。而且金融危機(jī)之后，美國(guó)停止了零首付的政策，這對(duì)我的買房打算也造成了一定的影響�！�

　　2009年美國(guó)出臺(tái)的復(fù)蘇與再投資法案(American Recovery and Reinvestment Act of 2009)規(guī)定，首次買房者在12月1日前進(jìn)行購(gòu)房，其退稅金額提高至8000美元，后來(lái)這一政策延續(xù)至2010年11月底。

　　政府退出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激政策的確給本來(lái)就尚未見(jiàn)到曙光的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次蒙上了陰影，因此許多市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此觸底。

　　不過(guò)，Jessie對(duì)記者表示，由于馬上就要結(jié)婚，她和家人現(xiàn)在正打算在即使沒(méi)有退稅政策的情況之下買房，因?yàn)楝F(xiàn)在的貸款利率非常低，她們害怕過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)有這個(gè)店了。

　　巴克萊資本美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析師邁克爾·加蓬(Michael Gapen)在其報(bào)告中指出，無(wú)論房屋待完成數(shù)值是否下滑，目前的房屋銷售情況已經(jīng)相對(duì)于2010年底時(shí)政府8000美元的退稅政策到期時(shí)的情況有了明顯的好轉(zhuǎn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄在接受第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》記者采訪時(shí)表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有三個(gè)主導(dǎo)因素：一個(gè)就是經(jīng)濟(jì)情況，另一個(gè)是房屋的使用成本，還有就是房屋的貸款利率。

　　“這幾方面的因素就像一個(gè)蹺蹺板，如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好、房屋的使用成本降低、貸款利率極低這三個(gè)條件都存在的話，美國(guó)房?jī)r(jià)存在暴漲的空間�！毖�建雄指出，“而目前房?jī)r(jià)的暴漲機(jī)會(huì)就在于利率處于極低的水平。從2000年開(kāi)始到2005年房?jī)r(jià)的上漲就由于當(dāng)時(shí)利率極低，而且經(jīng)濟(jì)增速很快。在這個(gè)情況之下，房?jī)r(jià)就快速上漲，而買房子都是賺錢的�！�

　　在美國(guó)，由于房產(chǎn)稅率較高導(dǎo)致房屋的使用成本很高，因此對(duì)于美國(guó)買房者來(lái)說(shuō)，買房更像是消費(fèi)而非投資。但當(dāng)房市可以成為美國(guó)投資者的投資標(biāo)的時(shí)，房屋需求就必然會(huì)增加，而房?jī)r(jià)也會(huì)應(yīng)聲上漲。

　　薛建雄對(duì)記者表示，一般情況，利率處于3%以下的時(shí)候，在美國(guó)買入一套房子還是有利可圖的。不過(guò)也還要看經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)到8%以上，3%以上的利率也是可以賺錢的。

　　目前，促使Jessie開(kāi)始考慮買房還有另外一個(gè)原因，那就是租房的成本開(kāi)始上升，而買房的成本卻沒(méi)有上升。

　　“租金漲得厲害但是房?jī)r(jià)沒(méi)漲說(shuō)明現(xiàn)在大多數(shù)的美國(guó)人還是不愿意買房子，房?jī)r(jià)也還沒(méi)有進(jìn)入一個(gè)上升的通道。同時(shí)也說(shuō)明現(xiàn)在實(shí)際收入和通貨膨脹已經(jīng)變高�！毖�建雄同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“如果目前租金上漲加速的話，那很有可能在不久的將來(lái)，租房的需求將會(huì)轉(zhuǎn)向購(gòu)房的需求，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。持有房屋的回報(bào)率變高的話，那房?jī)r(jià)也會(huì)上漲�！�

　　買入美國(guó)房屋等于賭注美國(guó)未來(lái)？

　　巴克萊的加蓬認(rèn)為，隨著房屋銷售趨于穩(wěn)定，今年預(yù)計(jì)隨著失業(yè)率的降低以及消費(fèi)者收入的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)有好轉(zhuǎn)。

　　“現(xiàn)在美國(guó)房屋價(jià)格仍然處于一個(gè)底部區(qū)域，然后利率又比較低，經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的前景比較看好。因此現(xiàn)在也是一個(gè)很好的介入時(shí)機(jī)。而且從資產(chǎn)配置的角度來(lái)說(shuō)，還是值得投資來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)的�！备魂�(yáng)(中國(guó))控股執(zhí)行董事張秀華對(duì)記者表示。

　　盡管一些投資者已經(jīng)開(kāi)始抄底美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但對(duì)于未來(lái)復(fù)蘇的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的爭(zhēng)論還沒(méi)有停止，如果現(xiàn)在去美國(guó)購(gòu)買房屋或許更適合風(fēng)險(xiǎn)承受能力比較大的投資者。現(xiàn)在入市，房?jī)r(jià)未來(lái)可能翻倍，也有可能仍在底部徘徊。不過(guò)更多的分析師認(rèn)為現(xiàn)在可以買入美國(guó)房子，也意味著賭美國(guó)的未來(lái)。

　　薛建雄指出，從現(xiàn)在來(lái)看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)還算不錯(cuò)。而且從一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間來(lái)看，投資需要判斷新興產(chǎn)業(yè)能否帶動(dòng)美國(guó)迎來(lái)新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期。如果未來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，那美國(guó)未來(lái)的房子還是很值錢的。美國(guó)下一步還是很有希望的。

　　“從去年下半年開(kāi)始美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始有往上跑的跡象，而一些華人的投資意識(shí)也很強(qiáng)，比較敏感的投資人從去年下半年開(kāi)始，已經(jīng)開(kāi)始下手，投資于美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)�！睆埿闳A指出，“如果想投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，現(xiàn)在是宜早不宜晚�！�

　　在戴維斯看來(lái)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，美國(guó)家庭買入房屋的年化收益率在1%左右。而現(xiàn)在的貸款利率卻幾乎等于零，那為什么不去買房子呢？不可否認(rèn)，這是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)60的牛市后唯一的一次大幅下跌，而且種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)顯露出反轉(zhuǎn)的跡象。