美國稅法如何影響外籍房地產(chǎn)投資者的收益

　　近一兩年來，在世界各地經(jīng)濟(jì)持續(xù)波動(dòng)，而美國卻出現(xiàn)明顯復(fù)蘇態(tài)勢的大環(huán)境下，美國逐漸變?yōu)槿�球資金的吸取地。
　　
　　走在位于世界金融中心的曼哈頓街頭，我們不難發(fā)現(xiàn)很多的老舊大樓及商廈正在翻修，而其資金來源，不少是來自世界各國的投資者；中央公園里也看到了更多英語以外語種的外籍人士，他們中間不乏來自俄羅斯、歐洲及中國，在曼哈頓已經(jīng)購買了房地產(chǎn)的富豪。
　　
　　前兩個(gè)月，一個(gè)名為中國投資聯(lián)盟的中國投資機(jī)構(gòu)，也在華爾街設(shè)立了辦事處。
　　
　　在最近這一波全球資金涌進(jìn)美國的大潮中，我們看到了很多中國人的身影。
　　
　　不過，像很多世界各國的富豪一樣，國人到美投資時(shí)往往并沒有特別在意美國稅法與自己本國稅法有什么不同，而會(huì)用既有思維去衡量投資回報(bào)率。
　　
　　本來，到美國投資房地產(chǎn)對國人來說就是一個(gè)新玩意，所以知道如何保護(hù)自己權(quán)益的可謂絕無僅有。另一方面，能夠給投資者提供真正專業(yè)意見，又懂得中國語言文化的專業(yè)人士，無論在中國還是美國，也因?yàn)檫@是一個(gè)新興事業(yè)而少之又少。
　　
　　可是，美國偏偏又是一個(gè)稅務(wù)法律極其繁復(fù)的國家，有千千萬萬的稅法條文……
　　
　　當(dāng)然，所謂“道高一尺，魔高一丈”，美國也有一群極為優(yōu)秀的金腦瓜財(cái)稅法專家，其中多半是猶太人，很會(huì)在法律的條文中找到合法運(yùn)作的空間去為客戶保護(hù)資產(chǎn)。
　　
　　筆者的一位合作伙伴，就是經(jīng)常接受美國主流媒體訪問的著名海外資產(chǎn)保護(hù)的猶太籍律師。他最近就撰文指出，海外投資者過去一年在美國投資的房地產(chǎn)總額大幅增加，可他們絕大部分并沒有意識到美國有一條專門針對外國房地產(chǎn)投資者的稅法。
　　
　　這稅法里面規(guī)定當(dāng)外國投資者出售房產(chǎn)時(shí)，其成交額的10%會(huì)被預(yù)扣起來以備繳應(yīng)付稅項(xiàng)。比方說，某外國投資人在美國購置了一套200萬美元的房子，其房產(chǎn)以220萬美元出售，其中22萬美元就要被預(yù)扣起來，所以實(shí)際到手只有198萬美元而已。
　　
　　即便房子以原價(jià)或低于買入價(jià)售出，預(yù)扣也同樣是房價(jià)的10%。至于到最后該10%能否拿回來，就要看個(gè)人情況而定，但怎樣也要經(jīng)過一輪繁復(fù)的申討過程。
　　
　　那有沒有什么方法可以避免被預(yù)扣呢？答案是有的，方法是投資者在成交房子前設(shè)立好一種特別的信托去持有房產(chǎn)，在出售該房產(chǎn)時(shí)就可以避免10%的預(yù)扣。
　　
　　不過因?yàn)檫@種信托里面的條款需要特別設(shè)計(jì)，一般在美執(zhí)業(yè)的律師也很少懂得如何正確地操作�，F(xiàn)在有些會(huì)計(jì)師會(huì)建議客戶以公司名義購買房產(chǎn)來避稅，其實(shí)這種做法細(xì)究之下，還是逃不掉10%的預(yù)扣。由于這種信托必須在買房前進(jìn)行，如果讀者已經(jīng)在美購買了房產(chǎn)就為時(shí)已晚了。
　　
　　另外，國人在美置業(yè)投資時(shí)，也要特別注意房產(chǎn)的持有成本。以曼哈頓的豪華住宅為例，住宅每年的地稅和管理費(fèi)大約是樓價(jià)的1%～2%，其差距主要來自兩個(gè)方面，一是大樓坐落的地點(diǎn)是否符合紐約市政府減稅的規(guī)定，如果沒有減稅，地稅會(huì)高出一兩倍以上；二是大樓的軟、硬設(shè)施，包括是否有門房、健身設(shè)備、游泳池、兒童游樂園、公共悠閑場所等等。
　　
　　另外，如果房子出租，由于本人不在購房地，通常需要找專業(yè)人士代為協(xié)調(diào)租客問題和每月收租等，其代管費(fèi)用一般是租金的5%～6%。以在曼哈頓中心地段一棟貝聿銘設(shè)計(jì)、112平方米一居室兩浴的住宅為例，其價(jià)格為280萬美元，租金每月9500美元，如果以租金除以售價(jià)來算，假設(shè)12個(gè)月均有租客，回報(bào)率為4%。
　　
　　不過，這棟房子的地稅和管理費(fèi)每月為2900美元，房子代管費(fèi)以租金5%來算是475美元，減去所有費(fèi)用后，其凈回報(bào)率只有2.6%，如果有空置月份，回報(bào)率會(huì)更低。所以大家在計(jì)算成本及回報(bào)時(shí)必須要搞清楚。
　　
　　總而言之，異地購房已經(jīng)不容易，異國置業(yè)就更要小心。美國的房市雖然非常樂觀，一位曼哈頓明星級的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就預(yù)計(jì)未來一兩年至少有20%以上的上漲空間。
　　
　　不過，當(dāng)大家準(zhǔn)備入市前，還是必須做好方方面面的研究與部署才能享受豐盛的增值碩果。