美國稅法如何影響外籍房地產(chǎn)投資者的收益

　　近一兩年來，在世界各地經(jīng)濟(jì)持續(xù)波動，而美國卻出現(xiàn)明顯復(fù)蘇態(tài)勢的大環(huán)境下，美國逐漸變?yōu)槿�球資金的吸取地。
　　
　　走在位于世界金融中心的曼哈頓街頭，我們不難發(fā)現(xiàn)很多的老舊大樓及商廈正在翻修，而其資金來源，不少是來自世界各國的投資者；中央公園里也看到了更多英語以外語種的外籍人士，他們中間不乏來自俄羅斯、歐洲及中國，在曼哈頓已經(jīng)購買了房地產(chǎn)的富豪。
　　
　　前兩個月，一個名為中國投資聯(lián)盟的中國投資機構(gòu)，也在華爾街設(shè)立了辦事處。
　　
　　在最近這一波全球資金涌進(jìn)美國的大潮中，我們看到了很多中國人的身影。
　　
　　不過，像很多世界各國的富豪一樣，國人到美投資時往往并沒有特別在意美國稅法與自己本國稅法有什么不同，而會用既有思維去衡量投資回報率。
　　
　　本來，到美國投資房地產(chǎn)對國人來說就是一個新玩意，所以知道如何保護(hù)自己權(quán)益的可謂絕無僅有。另一方面，能夠給投資者提供真正專業(yè)意見，又懂得中國語言文化的專業(yè)人士，無論在中國還是美國，也因為這是一個新興事業(yè)而少之又少。
　　
　　可是，美國偏偏又是一個稅務(wù)法律極其繁復(fù)的國家，有千千萬萬的稅法條文……
　　
　　當(dāng)然，所謂“道高一尺，魔高一丈”，美國也有一群極為優(yōu)秀的金腦瓜財稅法專家，其中多半是猶太人，很會在法律的條文中找到合法運作的空間去為客戶保護(hù)資產(chǎn)。
　　
　　筆者的一位合作伙伴，就是經(jīng)常接受美國主流媒體訪問的著名海外資產(chǎn)保護(hù)的猶太籍律師。他最近就撰文指出，海外投資者過去一年在美國投資的房地產(chǎn)總額大幅增加，可他們絕大部分并沒有意識到美國有一條專門針對外國房地產(chǎn)投資者的稅法。
　　
　　這稅法里面規(guī)定當(dāng)外國投資者出售房產(chǎn)時，其成交額的10%會被預(yù)扣起來以備繳應(yīng)付稅項。比方說，某外國投資人在美國購置了一套200萬美元的房子，其房產(chǎn)以220萬美元出售，其中22萬美元就要被預(yù)扣起來，所以實際到手只有198萬美元而已。
　　
　　即便房子以原價或低于買入價售出，預(yù)扣也同樣是房價的10%。至于到最后該10%能否拿回來，就要看個人情況而定，但怎樣也要經(jīng)過一輪繁復(fù)的申討過程。
　　
　　那有沒有什么方法可以避免被預(yù)扣呢？答案是有的，方法是投資者在成交房子前設(shè)立好一種特別的信托去持有房產(chǎn)，在出售該房產(chǎn)時就可以避免10%的預(yù)扣。
　　
　　不過因為這種信托里面的條款需要特別設(shè)計，一般在美執(zhí)業(yè)的律師也很少懂得如何正確地操作�，F(xiàn)在有些會計師會建議客戶以公司名義購買房產(chǎn)來避稅，其實這種做法細(xì)究之下，還是逃不掉10%的預(yù)扣。由于這種信托必須在買房前進(jìn)行，如果讀者已經(jīng)在美購買了房產(chǎn)就為時已晚了。
　　
　　另外，國人在美置業(yè)投資時，也要特別注意房產(chǎn)的持有成本。以曼哈頓的豪華住宅為例，住宅每年的地稅和管理費大約是樓價的1%～2%，其差距主要來自兩個方面，一是大樓坐落的地點是否符合紐約市政府減稅的規(guī)定，如果沒有減稅，地稅會高出一兩倍以上；二是大樓的軟、硬設(shè)施，包括是否有門房、健身設(shè)備、游泳池、兒童游樂園、公共悠閑場所等等。
　　
　　另外，如果房子出租，由于本人不在購房地，通常需要找專業(yè)人士代為協(xié)調(diào)租客問題和每月收租等，其代管費用一般是租金的5%～6%。以在曼哈頓中心地段一棟貝聿銘設(shè)計、112平方米一居室兩浴的住宅為例，其價格為280萬美元，租金每月9500美元，如果以租金除以售價來算，假設(shè)12個月均有租客，回報率為4%。
　　
　　不過，這棟房子的地稅和管理費每月為2900美元，房子代管費以租金5%來算是475美元，減去所有費用后，其凈回報率只有2.6%，如果有空置月份，回報率會更低。所以大家在計算成本及回報時必須要搞清楚。
　　
　　總而言之，異地購房已經(jīng)不容易，異國置業(yè)就更要小心。美國的房市雖然非常樂觀，一位曼哈頓明星級的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就預(yù)計未來一兩年至少有20%以上的上漲空間。
　　
　　不過，當(dāng)大家準(zhǔn)備入市前，還是必須做好方方面面的研究與部署才能享受豐盛的增值碩果。